Редица финансисти и инвеститори в имоти в България изразиха оптимистично отношение спрямо финансовата криза, чието изражение в Съединените щати - сривът на пазарите на високорискови ипотечни заеми, и кризата в сектора на инвестиции в недвижима собственост в страни като Великобритания и Испания, повиши пристененията и очакванията за съответни изражения на българския имотен пазар.

Някои финансисти дори заявиха, че наблюдаваните сривове от началото на годината досега оказват оздравяващо въздействие върху индустрията в България.

Такова е мнението на Николас Спиро, ръковоител на инвестиционния отдел на консултанска агенция DTZ в Централна Европа: "Финансовата криза има очистващ ефект за пазара на недвижими имоти".

Колкото до възникналите въпроси за балонът, който съществува на имотния пазар, експерти признават, че балони съществуват в някои сектори. Такъв е коментарът на Красимир Катев, председател на управителния съвет на консултантска компания Prime Capital Management. "Бурното развитие на недвижимите имоти доведе до големи очаквания от страна на собствениците на парцели. Те бутат цените нагоре, но това ще се промени", твърди Катев.

От другата страна са хора като Николас Спиро, които отричат наличието на какъвто и да е балон на пазара на бизнес имоти в България, но откриват такъв по отношение на ваканционните имоти. Становището му се подкрепя и от ръководителя на отдел "Недвижими имоти" в в лизинговото дружество Hypo Alpe-Adria-Leasing Емануил Сантев.

Като-най-рискови сегменти в момента се посочват пазарът на ваканционни имоти в морските и планинските курорти, както и на имотите в проектна фаза. Очакванията са постепенно насищане на сегмента до максимум 2 години и логично коригиране на цените в някои сегменти.

Сантев констатира, че "голяма част от апартаментите, които се предлагат по Черноморието, са комбинация от ниско качество, високи цени и ниска доходност".

Основните проблеми в сектора са свръхпредлагането, ниското качество на строителството, неспазените обещания от предприемачите и изкуствено повишените цени.

Ваканционните селище обаче не се изчерпват с Черноморието. Проблемите са налице и в планинските курорти, където през последните години се наблюдава масово строителство.

Това, което специалистите в областта очертават като положително, се изчерпва във възможността кризата в сектора да предизвика отлив на спекулативно настроените инвеститори.

Стабилизирането на сектора се очаква и в бъдещия акцент върху строителство от "високия сегмент". Една такава политика не само ще повиши качеството на строителството, от което България силно се нуждае, но и ще подобри маркетинга в сектора.

Същевременно анализ на Industry Watch за първата половина на 2008 г. показва редица ефекти от финансовата криза за българската икономика и пазара на имоти.

Анализът очертава свиване на портфейлните инвестиции и задържане на ниски цени на българските публични компании. Освен това се очаква "обедняване" на местните инвеститори в акции, което неминуемо ще доведе до по-слабо търсене от тяхна страна на имоти, стоки и слуги.

Наред с това ще се отчете намаляване на инвестициите в жилищни проекти и като цяло жилищното кредитиране. Industry Watch посочва, че два сегмента на пазара на имоти ще бъдат съществено засегнати. Това са големите проекти и ваканционните имоти. Оттук търсенето на земя ще намалее.

Проличават вече първите признаци, че пазарът на жилищни имоти е близо до пиковия си момент, казват от Адрес Недвижими имоти.

Според Катя Ценова, управляващ съдружник и изпълнителен директор на компанията, по-високите цени спрямо март и април са продиктувани от логично повишаване на цените в резултат на фактори като търсене, инфлаци и покачващи се лихви.

В София в квартали като "Младост", "Студентски град" и "Люлин" се наблюдава ръст, който е израз именно на тази логика. Това от своя страна води обаче до усложняване на процеса на покупко-продажба - сключването на сделки става все по-мудно, увеличава се броят на огледите и други.

Сред основните причини за наблюдаваните процеси са и спадът на покупките на имоти с цел инвестиция и ръстът на обявените за продажба нови апартаменти.

В перспективите на компанията се очертава постепенно забавяне на ръста на цените, а на моменти дори и спад. Към настоящия момент спад се наблюдава в някои от южните ваканционни курорти, както и в някои планински, като спадът им се обуслява от казаното по-горе: ниско качество на строежа и лоша инфраструктура.

По данни на Адрес Недвижими имоти жилищата в страната са отчели ръст средно от 17% през първото полугодие на годината спрямо второто на миналата година.

Най-високо повишение са отчели цените на жилищата в Русе – 26,8%, следвани от Пловдив с 26,6% и Велико Търново с 26,5%. София е на четвърто място с ръст от 21%. Данните са изготвени на база реално сключени сделки за периода януари-юни 2008 г. Средната цена във Варна е 1031 евро на кв. м, в София – 1094 евро на кв. м, а в Русе – 713 евро на кв. м.

Засега най-голямо е търсенето на ново строителство в градовете. На второ място идват панелните и ЕПК жилищата, като цените на панелните към момента са най-ниски. Същевременно тухлените жилища също бележат завишен интерес откъм купувачи.

Може да се каже, че започва да се наблюдава съществена промяна в поведението на купувачите. Вече купуването на имот не става на основата на време, в което трябва да се осъществи сделката, а се търси именно това, което се иска, и на цената, която могат да платят. Качеството и местоположението са сред основните приоритети на купувачите.

Изменянето на пазара диктува и целите на инвеститорите, които трябва да разучат новите очаквания и интереси на купувачите. Пазарът става динамичен и концептуално раздвижен. В този дух е и отскоро наблюдаваното явление - хората да предпочитат да живеят под наем. В това отношение се наблюдава повишаване на търсенето на имоти под наем.

Към момента фундаменталните фактори, които най-силно ще повлияят на цените на жилищата в средносрочен план (до 2012 г.), остават относително позитивни - доходите на заетите ще растат с изпреварващ темп поради растяща заетост и повишена производителност, чуждите инвестиции в недвижими имоти ще забавят растежа си, а жилищния кредит ще продължи да нараства с изпреварващи темпове, докато коефициентът на проникване се изравни с този в страните от Еврозоната.

Без отчитане на риска от голям външен шок, водещ до значителен изходящ капиталов поток от България (т.е. масови разпродажби), те поддържат прогноза за средногодишен ръст на цените от 13-14% за следващите 5 години, предвижда Industry Watch.